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对于换房族来说

2020-02-28 来源:

对于换房族来说,在楼市不断波动的当下,何时买卖房屋让人困惑。近日,市民史 便告诉羊城晚报记者,称其换房时因为“卖早了,买晚了”而亏了十多万元。

那么,对于换房族来说,究竟先买合适还是先卖划算?为此,羊城晚报记者采访了业内人士,进行了对比计算(注:受限购影响,先买后卖的做法只适合于家庭只有一套住房的换房客)。

案例

市民王先生目前有一套价值220万元的60多平方米两居室(该房已过5年且是家庭唯一住房),其想换一套售价 60万元、89平方米的三居室。该如何操作?

算账

先卖后买更划算

靓家地产一门店店长王传群表示,对于换房族来说,通常情况下先卖后买更划算。王传群为大家算了一笔账:

一、供房款:先卖比先买省钱

1.先买后卖。该套房子按二套计算,首付七成252万元,剩下的108万元以公积金和商贷组合方式,其中公积金贷款60万元(夫妻双方公积金可贷60万元),商贷48万元,20年。二套公积金和贷款利率均上浮10%。那么:

月供=60万元×65.72%+48万×78.77%≈0.77万元

还款总额=0.77万元×240个月=184.8万元

利息=184.8万元-(60万元+48万元)=76.8万元

2.先卖后买。该套房按首套计算。首套公积金贷款利率为 .75%;商业贷款利率下浮9%(注:不同,利率亦有所区别)。则:

月供=60万元×6 .26%+48万×76.71%≈0.75万元

还款总额=0.75万元×240个月=180万元

利息=180万元-(60万元+48万元)=72万元

从以上可以看出,先卖比先买的供房款总额少4.8万元。

二、税费:先卖比先买划算

1.买。对于个人购买普通住房(90平方米以下),且住房属于家庭唯一住房的,按1%的税率征收契税,也就是说先卖后买应交契税= 60万元×1%= .6万元对于家庭第二套,则按 %征收契税。先买后卖应交契税= 60万元× %=10.8万元

2. 卖。出售满五年且为家庭唯一住房的,免征营业税及附加和个人所得税。换句话说,家庭唯一住房且满五年先卖后买,不用交营业税及附加和个税。

如果家庭不止一套住房,按1%征收个人所得税。也就是说,先买后卖,尽管房产满五年,仍要征收1%的个人所得税。

个人所得税= 60万元×1%= .6万元

对于未满五年出售的房产,无论是否首套,均按5.6%征收营业税及附加、按1%征收个人所得税。

营业税及附加= 60万元×5.6%=20.16万元

个人所得税= 60万元×1%= .6万元

综合以上数据,可以看出,对于换房族来说,先卖后买比先买后卖更划算!

建议

收到首期房款再签购房协议

先卖后买还可以避免纠纷。满堂红市场部研究员刘镜棠表示,对于那些已经没有名额的或者资金紧张的客户,先卖后买会更好,因为如果先下定金买了房子,而原 来的房子一时间卖不出去或者价格不合适而不愿卖,就会出现因资金不足或没有名额而无法履行购房协议的问题,造成经济纠纷。

建议者在卖房收到首期款后再签订新的购房协议。

特别提醒

先卖后买一定要踏准节奏

市民史 最近因卖早了房很郁闷。原来她的“闺房”位于番禺洛溪新城某小区,出租了近七年。201 年底楼市开始动荡,再加上“崩盘”的消息不绝于耳, 史 就盘算着趁房价还没大跌时把它卖掉,再在越秀区买套学位房。去年4月,史 把这套10 平方米的单位以170万元的价格放盘。去年9月,史 打 听到小区内同一户型房源的放盘价已跌至160万元,于是狠狠心将放盘价下调5万元,没想到还是没人愿意买。去年年底,楼市稍有好转,终于有人愿出165万 元买史 的房。史 卖完房后,便开始寻找学位房,却一直没有碰到合适的房源。今年春节后楼市突然回暖,“锦城花园的学位房单价竟然突破5万元,而我卖 房时,才4.5万元左右。”史 说:“广州大部分房子都在涨,我原来那套房现在可以卖到170万元,总的算下来,我亏了十多万。”

对此,王传群表示,史 是因为卖得太早,买得太晚。王传群认为,选择先卖后买的消费者应先看好房子,再决定卖房。在楼市动荡时,踏准节奏很重要。

本周之最

最有眼光的

(行情 00297,)

入选理由:公司重大资产重组事项正式批复,二级市场上迎来连续上涨,阶段涨幅超过55%,成为本周的明星股之一。

点评:公司确定了纵向整合和横向整合相结合的产业并购方向,深度整合行业内各应用领域,打造完整信息安全产业体系的长期发展战略。

最有成长空间的个股

(行情00209 ,)

入选理由:受到今年两会中提及全面推进现代职业教育体系建设的利好消息影响,在线教育概念股再度全线暴涨,其中国脉科技涨停。

点评:政策上的扶持对于公司未来的发展具有里程碑式的意义;而在二级市场上也有了鉴定持有的信心。

最有增长点的个股

(行情002175,)

入选理由:广陆数测年报显示,公司去年业绩喜人,并拟向全体股东每10股转增6股。该股已连续五个交易日上涨,累计涨幅超50%。

点评:公司近期表示,业绩变动较大的原因主要是2014年度新增合并子公司后相应增加利润,其二级市场的表现显示后期仍被投资者看好。

最亮眼的个股

(行情 00 8 ,)

入选理由:公司股价近期在二级市场表现非常良好,盘中连续多日换手率超过10%,昨日则再度迎来涨停板。

点评:公司在最新公布的《投资者关系活动记录表》中透露,公司目前在北京的数据中心基本处于饱和状态,随着新的数据中心及机柜的推出,IDC业务还有很大的发展空间。(益盟操盘手)

上比价网站投保有哪些风险?

不少车主在为爱车续保时就开始发愁,这么多家保险公司,车险又有十几个险种,买什么险种,以什么价格购买?

的确,对于越来越习惯于网上一键搞定的互联网新生代来说,能有车险比价服务那就再好不过了。实际上,今年以来,多个车险比价网站都竞相吸引车主。但车险乃至其他险种的比价平台毕竟是新进入这一领域,投保人通过比价平台购买服务时,需注意以下六个风险。

平台公正性风险

有些平台打着公正第三方的旗号,实际上背后可能有大的保险公司运作。如此一来,所谓比价就成了互联网外衣下,特定保险公司的代言人。因此,面对各种貌似专业客观的购险建议,消费者还需擦亮双眼。

保险服务专业性风险

有的保险比价平台对一些没有可比性的保险产品,只列出价格,其他要素都忽略不提,对投保人构成销售误导。有些车险可能价格类似,但背后提供的服务可能差异很大。

监管风险

目前的车险比价平台刚开始发展,大部分还没有开展车险实际销售,因此在监管上还面临很大的开阔地带。

支付风险

实际开展销售后,引入第三方支付还是自己建立支付接口是个问题。不管怎样,首先要经过批准。如果大量资金沉淀在平台账户里,还得考虑资金安全乃至运营等问题。

个人信息安全风险

目前网络金融的最突出问题是“三无”,即无准入门槛,无行业标准,无机构监管,仅作为普通企业要求。而为了确保交易双方身份的真实性,现在的车险比价平台需要储存大量的个人信息,也就带来了投保人的资料泄漏的风险。

销售与后期服务脱节风险

平台只忙着促成交易,但对于后期的车险理赔等服务无能为力。而由于初期购买车险时是通过平台完成的,车主与保险公司沟通可能不足,等到理赔时会产生扯皮。

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