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佳数据4月房地产市场分析报告

2020-03-07 来源:

佳数据 | 4月房地产市场分析报告

报告要点:

宏观经济:4月份国民经济延续了总体平稳、稳中向好的发展态势。2017年4月份,全国居民消费价格总水平环比上涨0.1%,同比上涨1.2%;2017年4月份,北京市居民消费价格总水平环比上涨0.4%,同比上涨1.9%。

政策走向:北京持续强化调控,市场预期逐步稳定。住宅平房纳入限购;8家银行发布了住房贷款利率最新通知首套房利率最低执行基准利率,二套房执行基准利率上浮20%;北京楼市调控新政买房须刷本人银行卡。

土地市场:4月份,北京市成交土地20宗,土地总面积147.59万平方米,环比上涨315%,其中居住类用地成交11宗,占总土地成交面积的51.36%。

住宅市场:新房市场“量减价增”、存量住宅市场“量价齐降”。2017年4月,新建商品住宅成交均价42844元/平方米,环比上涨10%,成交面积环比下降10%;存量住宅市场均价59539元/平方米,环比下降1.8%,签面积环比下降32%。

商业办公市场:

商业用房:4月份,新建商业用房成交面积环比下降73%,成交均价为36217元/平方米,环比增长18%。

办公用房:4月份,新建办公用房成交面积环比下降71%,成交均价为45112元/平方米,环比上涨9%。

一、宏观经济与政策

1、2017年4月份,全国居民消费价格总水平同比涨幅扩大,上涨1.2%;北京市居民消费价格总水平同比上涨1.9%。

根据国家统计局信息,2017年4月份,全国居民消费价格总水平环比上涨0.1%,同比上涨1.2%,涨幅较上月扩大0.3个百分点,但比一季度平均涨幅低0.2个百分点。其中,城市上涨1.3%,农村上涨0.8%。月平均,全国居民消费价格总水平比去年同期上涨1.4%。

根据北京市统计局信息,2017年4月份,北京市居民消费价格总水平环比上涨0.4%,同比上涨1.9%,涨幅较上月扩大0.9个百分点。月平均,北京市居民消费价格总水平比去年同期上涨1.7%。

2、月,全市完成全社会固定资产投资1899.8亿元,比上年同期增长7.1%;全市完成房地产开发投资859.3亿元,同比下降9.3%。

根据北京市统计局信息,2017年月,全市完成全社会固定资产投资1899.8亿元,比上年同期增长7.1%。从产业来看,第一产业完成投资29亿元,同比增长2.2倍。第二产业完成投资193.8亿元,增长31.1%,工业投资完成192.4亿元,增长31%,其中高技术制造业投资增长9%。第三产业完成投资1677亿元,增长3.7%,从投资规模较大的行业看,房地产业下降8.5%,交通运输、仓储和邮政业增长27%,水利、环境和公共设施管理业增长99.7%。

月,全市完成房地产开发投资859.3亿元,同比下降9.3%。其中,住宅投资完成412.2亿元,同比下降1.3%;写字楼投资完成159.4亿元,下降21%;商业、非公益用房及其他投资完成287.8亿元,下降12.3%。

3、?近期房地产政策持续跟踪?

住宅平房纳入限购:4月3日北京市住建委发布《关于加强国有土地住宅平房销售管理的通知》,将住宅平房也纳入到北京市限购范围中。暂停向以下家庭出售住宅平房:已拥有1套及以上住房的本市户籍单身人士及非本市户籍居民家庭;已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭;无法提供在本市连续5年(含)以上缴纳社会保险或个人所得税证明的非本市户籍居民家庭。

住房贷款利率最新通知:目前,中、农、工、建、交、中信银行、招商银行、北京银行等8家银行发布了住房贷款利率最新通知:以签日期为准,5月1日(含)以后签的业务,首套房利率最低执行基准利率,二套房执行基准利率上浮20%;4月30日(含)以前签的业务,首套房利率最低执行九五折。而很多地产和银行人士预测,“后期将会有更多银行跟进上调。”

住建部国土部联合发布通知热点城市加快供地节奏:4月6日,住建部和国土部联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,加强和改进住房及用地供应管理,改善住房供求关系,稳定市场预期。通知从合理安排住宅用地供应,科学把握住房建设和上市节奏,加大住房保障力度,强化地方主体四方面入手稳定房地产市场。

北京楼市调控新政下月起买房须刷本人银行卡:近日,央行营业管理部和北京市住建委联合发布《关于北京地区房地产开发企业、房地产经纪机构履行反洗钱义务的通知》,通知要求房地产开发企业在售房、房地产经纪机构在提供二手房买卖经纪服务时,应要求房屋交易当事人购房款以银行转账的方式支付,且须使用出卖人和买受人的银行账户,通过预售资金、存量房交易资金监管专用账户进行资金支付;如发生退款行为,应按原支付途径,将资金退回出卖人和买受人银行账户。确需使用现金支付的,需经由买卖双方银行账户完成,办理该业务的商业银行需按反洗钱相关规定,对当日单笔或累计交易人民币5万元以上(含5万元)的现金缴存报告大额交易。《通知》还要求房地产开发企业、房地产经纪机构报告在售房、提供二手房买卖经纪服务时发现的可疑交易需向公安机关报告。可疑交易主要表现为出卖人或买受人身份与其交易的房产价值存在明显不相符等。——中国人民银行营管部和北京市住建委出台这项规章制度,有双重目的,一方面是打击腐败,另一方面也是为了稳定房地产市场。

二、土地市场分析

4月份,北京市成交土地20宗,土地总面积147.59万平方米,环比上涨315%。

4月份,北京市成交居住类用地11宗。成交土地总面积为758074平方米,环比上涨707%,去年同期无成交,规划总建筑面积平方米。各宗地出让情况详见表1。

三、住宅市场分析

1、4月份新建商品住宅成交面积环比下降10%,同比下降47%。

4月份,全市新建商品房成交面积和套数分别为85.2万平方米和9157套,环比分别下降36%和上涨33%,同比分别下降54%和57%;其中,新建商品住宅成交面积和套数分别为40.56万平方米和2891套,环比分别下降10%和9%,同比分别下降47%和45%。

2、4月份新建商品住宅均价环比上涨10%,同比上涨20%。

4月份,全市新建商品住宅均价为42844元/平方米,环比上月的38873元/平方米上涨10%,比去年同期的35770元/平方米上涨20%。

3、4月份存量住宅签面积环比下降32%,同比下降37%。

4月份,全市存量房签面积和套数分别为160.71万平方米和17862套,环比分别下降37%和42%,同比分别下降41%和39%;其中,存量住宅签面积和套数分别为153.85万平方米和16902套,环比分别下降32%和35%,同比分别下降37%和36%。

4、4月份存量住宅均价为59539元/平方米,环比下降1.8%,同比增长30%。

根据VISS系统对北京市114个住宅板块,共计8968个存量住宅小区的监测,4月份存量住宅均价为59539元/平方米,环比下降1.8%,同比增长30%。

2017年4月,城六区中存量住宅均价最高的是西城区,监测均价为98317元/平方米,环比下降2.6%;其次是东城区,监测均价为88068元/平方米,环比下降2.2%;海淀区监测均价为78447元/平方米,环比下降2.2%。

远郊区存量住宅均价最高的是经济技术开发区(亦庄开发区),监测均价为43152元/平方米,环比下降2.0%;其次,通州区监测均价为40208元/平方米,环比下降0.4%;大兴区监测均价为38495元/平方米,环比下降2.1%;远郊区县中均价最低的是平谷,监测均价为20311元/平方米,环比下降1.0%,其次是密云,监测均价为23044元/平方米,环比下降0.2%。

四、商业办公分析

1、商业价格:4月份新建商业用房成交均价环比增长18%,同比上涨25%。

4月份,全市新建商业用房成交均价为36217元/平方米,环比上月的30665元/平方米增长18%,比去年同期的28914元/平方米上涨25%。

2、新房市场成交:4月份新建商业用房成交面积环比下降73%,同比下降75%。

4月份,全市新建商业用房成交面积和套数分别为5.58万平方米和189套,环比下降分别为73%和88%,同比下降分别为75%和90%。同期全市新建商品房成交面积为85.2万平方米,新建商业用房成交面积占其比重为7%。

月份,新建商业用房累计成交面积和套数分别为37.52万平方米和2785套,同比分别下降25%和32%;累计成交占商品房面积比重为10%。

3、办公楼价格:4月份新建办公楼成交均价环比上涨9%,同比上涨66%。

4月份,全市新建办公楼成交均价为45112元/平方米,环比上月的41546元/平方米上涨9%,比去年同期的27102元/平方米上涨66%。

4、新房市场成交:4月份新建办公楼成交面积环比下降71%,同比下降80%。

4月份,全市新建办公楼成交面积和套数分别为12.55万平方米和1132套,环比分别下降71%和77%,同比分别下降80%和88%。同期全市新建商品房成交面积为85.2万平方米,占其比重为15%。

月份,新建办公楼累计成交面积和套数分别为96.53万平方米和11423套,同比分别下降30%和38%;累计成交占商品房面积比重为25%。

五、市场走势分析

2017年“五一”假期后,多家银行调整房贷利率折扣,北京市多家银行以签时间为节点,5月1日及之后签的,首套房房贷执行基准利率,不再有任何折扣;二套房房贷执行基准利率的1.2倍。预计政策会起到立竿见影的效果,未来成交量继续走低,房价回落。

近期房地产市场主要特征和市场走势分析有以下两点:

一、调控加码,成交再度降温

佳数据4月房地产市场分析报告

。317新政及连续出台多项从严限购、限贷的执行细则和标准等一系列措施有效遏制楼市的快速回暖,存量住宅市场再度降温,成交面积下滑达三分之一。新建办公及商业用房成交面积均出现下降,较上月下滑70%之多。

二、购房者进入观望期。业主觉得自己的房子肯定保值,舍不得降;买家觉得房价虚高,还有降价空间。双方预期不同,目前市场上出现了因“价差太大”而导致的普遍观望现象。除了限购限贷政策上的升级之外,离婚买房、商住房、过道房等政策空子被堵住,随着交易量的持续低迷,北京存量房价格还将出现更明显的回落。

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