当前位置:主页 >> 房产土地

市场的住房租赁需求是怎么释放出来的

2020-02-15 来源:

  市场的住房租赁需求是怎么释放出来的?

  (1)城镇化进程中的流动人口衍生租赁需求

  改革开放以来,我国常住人口城镇化水平延续提高,图是近10多年来我国城市化率及其增长情况,图是城镇化率增长空间预测。根据城市发展规律,城镇化可分为三个阶段。我国2016年常住人口城镇化率为57.4%,尚处于城镇化的第2个发展阶段——加速发展阶段,不但远低于发达国家80%的平均水平,也低于人均收入与我国相近的发展中国家60%的平均水平,还有较大的发展空间。

   年我国城镇化率及其增幅

  数据来源:国家统计局:历年《国民经济和社会发展统计公报》。

  图 中国城镇化率增长率及预测

  以城镇化为主要驱动因素,加之大学毕业生异地置业,我国每年都进行着大规模的人口活动(见图),流动人口是租赁市场发展的基础。进入到21世纪,我国流动人口数量逐年攀升,2014年到达高位2.53亿,之后有所下降,2016年流动人口数量2.45亿人,占总人口比重达17.7%。由此产生1.6亿租赁人口。流动人口衍生大量租房需求,这在一线城市表现更加明显。以北京为例,年间,流动人口数量由700.3万人变为825.3万人,增加125万人。[1]同时流动人口平均居留时间(年)持续上升,由2011年的4.8年升至2016年的5.7年,说明人口流动的稳定性增强。流动人口平均年龄延续上升,与此同时,“80后”、“90后”新生代活动人口比例稳步增长,2016年已达64.7%,已成为流动人口中的主力军。[2]而“80后”、“90后”正是住房租赁人口的主体,如2017年月北京市住房租赁人口“80后”、“90后”占比一般在65%以上(见图)。

  图 年我国流动人口范围

  数据来源:国家卫生计生委:历年《中国流动人口发展报告》。

  图 2017年月北京市住房租赁人口年龄分布

  资料来源:链家研究、方正证券研究所。

  (2)租售背离引发购房需求溢出

  1)房价与租金背离。自1998年我国实施住房制度改革以来,房价一路攀升,其中尤以一线城市为甚。其中北京商品住宅均价从2007年的11850元/㎡,涨到2016年的35322元/㎡,年度较高涨幅达39%;上海则从2006年的9655元/㎡涨到2016年的38356元/㎡,年度较高涨幅35%;而深圳则从2005年的6964元/㎡涨到2016年的53454元/㎡,较高涨幅达60%。[3]

  一边是高企的房价,另一边是不及房价增速的租金增速,这样导致的后果是:买房本钱与租房成本之间差额愈来愈大,直接体现在:月供与租金的差值不断拉大。以北京国兴家园一套90平米住房为例,2009年月租金为4100元,月供为8667元,月供是月租金的2.11倍;2017年月租金为13000元,月供为35708元,月供是月租金的2.75倍。也就是说,为得到相同的居住体验,通过购房所付成本是通过租房所付本钱的2.75倍。[4]两相比较下,租房意愿会因此得到加强。

  从租售比角度来说,我国一线城市租售比远低于国际都市,以北京1/587的租售比为例,同期的纽约、伦敦、莫斯科、巴黎、东京,租售比分别为北京的2.4倍、2.6倍、2.6倍、2.0倍、2.3倍,[5]与国际都市差距悬殊的租售比表明:在我国,尤其是一线城市房价高企的大背景下,租金与房价产生较大背离,部分居住需求从购房市场外溢到租房市场。

  2)限购限贷。从2016年开始,上海、深圳、广州陆续开始限购。自北京“3.17调控”政策实行以来,一二线城市持续跟进,限购限贷政策不断加码。以一线4城为例,非本市户籍限购1套,且须缴纳社保年,贷款方面,不但首付比例提高,利率折扣也被取消。部分购房者虽然有经济能力,但是没有购房资格;部份购房者本来有购房能力,但是购房门槛提高后,没法应对新增购房本钱。这些人的居住需求,不得不从购房市场转移到租赁市场。

  3)个体租赁消费周期延长,间接增加租赁需求

  晚婚会直接推延置业年龄,我国居民结婚年龄不断延后,年间,登记结婚年龄岁占比从39%下降到36%,而30岁及以上占比从26%上升到30%。由于“成家”是头次“置业”的最重要推动因素,因此晚婚致使置业年龄推迟,延长个体租赁时间,从而间接增加租赁需求。

  扫描下方二维码,关注作者公众号

  本文为吉屋头条号作者原创,未经授权,不得转载。

  《中国房地产业》杂志是中华人民共和国住房与城乡建设部主管、中国房地产业协会主办的唯一一本国家级房地产行业综合性刊物。秉承“国家视野行业权威”的办刊理念,着力打造中国房地产行业第一媒体。

  号:China-fangdichan声明:本媒体部份图片、文章来源于络,版权归原作者所有,如有侵权,请与我联系删除。

四川癫痫病医院地址
汕头牛皮癣医院哪家好
安阳中医白癜风医院
友情链接
合肥房产网