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345战略只差最后一步2019保利发展能

2019-06-11 来源:

345战略只差最后一步,2019保利发展能否冲回前三?

2018年9月,保利地产正式升位至保利发展控股集团有限公司(,以下简称“保利发展”),同时公司宣布未来将以客户角度思考企业发展价值与品牌魅力,以战略远见与定力穿越周期

,用保利精神凝聚优秀人才。对于一家有着27年历史的领军房企来说,这是一次自我更新。

在刚刚过去的2018年,保利发展全年实现签约金额4048.17亿元以及实现签约面积2766.11万平方米,分别同比增长30.91%和23.36%。

保利发展此前公布的“345战略”,2018年要实现销售额4000亿元,2019年冲击5000亿元。在2017年年底的股东大会上,董事长宋广菊曾提出“2018年保利发展回到前五是可以的,对未来两三年保利再站到前三的位置我是有信心的。”按照这些之前提出的目标,保利发展的业绩可以说为2018年划上了一个圆满的句号。

在新华社《环球》杂志与中国投资协会投资咨询专业委员会、标准排名联合出品的《绿色信用“筑基”绿建时代”2018中国上市房企绿色信用指数TOP50报告》中,保利发展以68.51的综合得分,与远洋集团并列第13位。

拿地力度减弱,去化压力下降

4000亿元的销售额主要贡献区域仍然主要来自于一二线城市及其都市圈核心城市。保利发展2018年新增土地储备,按拿地总面积分,一线城市占比9.4%,二线城市占44.3%,三四线城市占46.3%。按拿地总金额分,一线占比23.1%,二线占比39.8%,三四线占比37%。

从城市分布来看,拿地金额排名前五的城市分别为广州、佛山、武汉、上海、杭州;按拿地面积排名前五的城市为武汉、广州、佛山、青岛、惠州。均为一二线及都市圈核心城市。

从金额上看,2018年保利发展拿地力度较2017年有所减弱,2018年全年拿地金额1940亿元,同比下降29.8%;拿地面积3110万平方米,同比下降31.2%。

截至2018年上半年,保利发展土地储备面积为2.19亿平方米,较年初2.07亿平方米增加5.8%,累计签约销售面积为1453.9万平方米,同比增加37.9%。

截至2018年上半年,保利发展土地储备倍数为15.03,较上年同期16.12下降6.8%,位于标准排名统计的100家上市房企的第24名,较2017年的第17名有所下降,但远高于行业中位数10.78,土地储备比较丰厚。

标准排名采用“存货/平均预收账款”这一指标来衡量企业的去化压力,保利发展销售额的增加以及拿地力度的减弱导致预收账款的增幅大于存货。

除2017年略有上升以外,保利发展“存货/平均预收账款”指标近五年总体呈现下降趋势。截至2018年第三季度,保利发展“存货/平均预收账款”指标为1.88较上年同期2.03下降7.4%,位于标准排名统计的100家上市房企的中位数2.69之下,去化压力较小。

截至2018年第三季度保利发展的平均预收账款为2713.87亿元,较上年同期1930.45亿元增加40.6%,而营业收入949.21亿元仅较上年同期增加25.7%,预收账款周转率为0.35。

虽然该项指标较年中的0.23有所上升,但与上年同期的0.39相比,下降10.3%。保利发展2018年中期的预收账款周转率不及标准排名统计的100家上市房企的1/4分位数0.29,预收账款结转收入的效率较差。

盈利水平持续改善,净负债率上升

得益于近年来销售上升及回暖,保利发展业务结转利润水平持续改善。

2018年上半年,公司毛利率同比提升4.59个百分点至 35.39%,位于标准排名统计的100家上市房企的中位数32.52%之上,盈利能力进一步提升。2018年第三季度,保利发展的毛利率为32.69%,较上年同期上升0.48个百分点,增幅较年中有所下降。

值得注意的是,随着有息负债规模增大,部分直接融资项目当期费用化导致保利发展的财务费用提升较快。

2018年上半年,保利发展的财务费用为17.92亿元,较上年同期的7.56亿元增加137.04%。截至2018年第三季度,保利发展的财务费用已经达到25.26亿元,超过2017年全年的财务费用23.92亿元。

保利发展财务费用的持续增加,会直接增加企业的营业成本,从而进一步侵蚀保利发展的利润率,影响企业的盈利能力。

负债方面,2018年上半年,保利发展总负债6455.25亿元,与年初的5382.12亿元相比增长了1073.13亿元,扣除预收账款后的资产负债率为67.8%,同比上升0.89个百分点,位于标准排名统计的100家上市房企的中位数74.35%之下。

另外,公司净负债率自2016年起一直呈现上升趋势。2018年上半年保利发展的净负债率同比也有较大提升,净负债率为93.26%,较上年同期86.57%增加了6.69个百分点,高于标准排名统计的100家上市房企的中位数86.29%。其中导致净负债率上升的主要原因是长期借款1907.49亿元,较年初1476.54亿元,增长29.2%。

截至2018年第三季度,保利发展调整后的资产负债率和净负债率分别为101.43%和68.03%,分别同比下降1.18和0.41百分点,杠杆水平有所改善。

融资活动支撑现金流,长期偿债能力持续下降

近五年,保利发展调整后的速动比率总体呈现上升趋势。

2018年上半年公司调整后的速动比率为2.05,较上年同期的1.73增加18.49%,超过标准排名统计的100家上市房企的3/4分位数1.14。2018年第三季度,公司调整后的速动比率为2.18,同比上升22%,短期偿债能力很好。

保利发展调整后的现金比率近年来也在不断提高。2018年上半年调整后的现金比率同比上升7.5%达到0.72,同样超过标准排名统计的100家上市房企的3/4分位数0.5。

值得注意的是,保利发展的现金流量中,投资活动和经营活动所产生的现金流量均为负值,其中投资活动产生的现金流量净额同比下降95.44%,经营活动产生的现金流量金额同比下降2.35%,公司现金流净额主要依靠融资活动的现金流支撑。

同时,保利发展的长期偿债能力也在逐年下降。通过“(货币资金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”指标来分析企业的长期偿债能力,2018年上半年保利发展的“(货币资金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”指标同比下降7.7%降至0.48,低于标准排名统计的100家上市房企的1/4分位数0.5。2018年第三季度,保利发展“(货币资金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”指标又持续下降至0.45。

与良好的短期偿债能力相比,公司长期偿债能力并不乐观。

开启新征程

保利发展凭借49.1万平方米绿色建筑二三性建筑面积以及68.51的绿色信用指数荣登“2018中国上市房企绿色信用指数TOP50”第13位。

其中,获得绿色建筑项目的有盐城保利?紫湖文苑号楼、号楼和号楼、徐州市保利合景珑湾花苑一期号和34号楼、徐州市保利合景珑湾花苑二期号楼、南京保利堂悦1号幼儿园以及绿建“三星”项目珠海横琴保利国际广场2期项目。

在绿色施工方面,保利发展加大力度推动节能减排措施的实施,成品循环式洗车槽、太阳能LED照明、可周转钢板路面硬化、预制装配式施工道路、标准化装配式防护措施、水雾降尘体系、楼层专用垃圾清运管道等几十项绿色环保施工措施,装配式结构、装配式内装、爬升式手脚架、铝合金模板等多项先进节能环保施工技术在二十余家子公司推广使用,覆盖比例超过95%。

同时,在保利社区中,大力推广绿色环保的生活方式,与业主共同创造绿色健康节能的生活环境。

2018年,保利地产升位至保利发展,以新原点为时代伊始,保利发展开启了新的发展征程。站在新的行业起点上,保利发展喊出了“重回前三”的口号,这就意味着在房地产主业,保利发展以积极的姿态谋取规模上的提升。只不过,保利发展在“重回前三”的同时,也要注意自身的现金流状况以及不断膨胀的融资费用,警惕公司长期偿债能力的持续弱化。

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